Ontzegging gebruik
ECLI:NL:GHARL:2025:6388 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 15-10-2025
Het komt niet zo heel vaak voor dat een VvE een appartementseigenaar of de gebruiker succesvol het gebruik van het appartement kan ontzeggen. Het aantal voorbeelden in de jurisprudentie is zeer schaars.
Wat is er aan de hand? Persoon A huurt sinds 1 mei 2021 in een seniorenflat een woning. Dit huurt hij van appartementseigenaar mevrouw X. Het klikt alleen niet zo tussen de huurder en de overige leden van de VvE. De rest van de flat vinden de huurder niet een heel fijn persoon.
Dossier is in orde
De VvE heeft haar zaakjes goed op orde. Een belangrijk detail in deze zaak is dat de huurder een “gebruikersverklaring ex artikel 5:128 BW” getekend, waarin hij onder andere verklaarde dat hij de Akte van Splitsing, het Modelreglement 1983 en het Huishoudelijk reglement van 3 oktober 2022 heeft ontvangen en dat hij als gebruiker van het appartement de regels en normen zoals omschreven in de reglementen heeft begrepen en zal naleven.
Dat de bewoners de huurder niet heel erg chill vinden, blijkt uit de uitspraak. De overige bewoners hebben verklaard over scheldpartijen en zelfs bedreigingen met een mes en andere niet bepaald stemmingsverhogende gedragingen.
Kennelijk ging het al snel mis, want al op de vergadering in 2022 komt het gedrag van de huurder al aan de orde. Ook daarna blijft de huurder onderwerp van gesprek en na twee vergaderingen, een schriftelijke waarschuwing en wederom een incident vindt er op 2 augustus 2023 een buitengewone ledenvergadering van de VvE plaats.
Tijdens die vergadering wordt besloten om de huurder formeel nog een schriftelijke waarschuwing te geven. Ook dat helpt niet en uiteindelijk vindt er opnieuw een vergadering van de VvE plaats en wordt besloten de huurder het gebruik te ontzeggen.
Met andere woorden: de huurder mag zijn woning niet meer in. Gaat best wel ver, toch? Desondanks blijft het besluit van de VvE in twee instanties fier overeind.
De zaak bij het gerechtshof
Na eerst wat tevergeefse procedurele pogingen van de huurder om het besluit van tafel te krijgen, komt het gerechtshof tot de kern van de zaak. De redenering van het gerechtshof is zo ongeveer samen te vatten als:
Het hof stelt voorop dat het bij de (marginale) toetsing of het bestuur van de VvE na afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen, gaat om de weging van belangen op dát moment.
Eerst controleert het hof of de Vve voldoende feiten en omstandigheden had aangedragen over het intimiderende en overlastgevende gedrag. Hierbij wordt vooral gekeken naar het gedrag tussen de waarschuwing en het uiteindelijke ontzeggingsbesluit. Vervolgens wordt naar de weerlegging gekeken. Die ontbrak hier.
Interessant is de overweging van het hof dat “Al deze feiten en omstandigheden kunnen bovendien niet als op zichzelf staand worden beschouwd, maar wegen des te zwaarder tegen de achtergrond van het ernstige incident dat plaatsvond op 11 juli 2024, waarbij ook voor het hof op basis van de zich in het dossier bevindende verklaringen in voldoende mate is komen vast te staan dat [appellant] zijn buurman met een mes heeft bedreigd.”
Uiteindelijk gaat het gerechtshof nog in op de vraag of een besluit van de VvE kan ingrijpen in een huurovereenkomst en het hof stelt: “De VvE voert in dit verband terecht aan dat de rechtsverhouding tussen [appellant] en de VvE wordt beheerst door de wet, het reglement, de splitsingsakte en de gebruikersverklaring. Door middel van die verklaring heeft [appellant] zich verbonden de regels en normen binnen de VvE na te leven”.
Uiteindelijk blijft de ontzegging van het gebruik in stand!
Kortom: de uitspraak is om meerdere redenen interessant.
Allereerst blijkt dat een dossier opbouwen en de zaak volgens het spoorboekje van het reglement behandelen, loont.
Het gerechtshof beantwoordt ook de vraag of het gedrag na de ontzegging nog zo interessant is. Nee, zegt het gerechtshof. Het gaat om de toetsing van het bedrag ten tijde van het besluit. Ex Tunc zoals juristen dat noemen.
Ook het belang van een huurdersverklaring wordt heel duidelijk in deze uitspraak. Omdat de VvE een huurdersverklaring had laten tekenen, kon de huurder aan de regels van de VvE worden gehouden. Dat was in deze casus cruciaal!
De uitspraak is wel een voorbeeld hoeveel zaken er tussendoor fout kunnen gaan. Dat begint al met de huurdersverklaring, gaat verder met de vastlegging van de feiten, de zeer zorgvuldige formulering van de besluiten etc etc. De huurder voerde vol verweer en logisch ook. Zijn bedrag bleek alleen niet meer door zijn advocaat te repareren. In huize Zonnerust is de rust weer wedergekeerd!