Rookgasafvoeren: Privé of Gemeenschappelijk? De dure valkuil van MR 2006
Als VvE-bestuurder stuurt u op de begroting en zekerheid. U gaat er misschien vanuit dat technische installaties die slechts één appartement bedienen, ook voor rekening van die specifieke eigenaar komen. Dat is een gevaarlijke aanname. Een recente uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2025:3169) bevestigt een harde juridische realiteit: onder Modelreglement 2006 (MR 2006) verschuift de rekening vaker dan u denkt naar de gezamenlijke kas.
Het beheer van rookgasafvoeren is technisch complex en financieel risicovol. Lekkages kunnen leiden tot waterschade of koolmonoxidevergiftiging. De discussie over wie de factuur betaalt – de individuele eigenaar of de VvE – leidt steeds vaker tot rechtszaken. Het antwoord hangt cruciaal af van uw splitsingsreglement.
De casus: Een pijnlijke confrontatie
In de zaak die voor het Hof in Amsterdam diende, stond een VvE lijnrecht tegenover een eigenaar. Het complex is gesplitst onder MR 2006. De eigenaar claimde dat de rookgasafvoeren gemeenschappelijk waren. De VvE weigerde onderhoud te plegen, stellende dat de afvoer uitsluitend het privé-appartement diende. Het Hof oordeelde in het nadeel van de VvE.
De juridische kern: MR 1992 vs. MR 2006
Om uw risico in te schatten, moet u het fundamentele verschil begrijpen tussen de oudere en nieuwere reglementen. Hier gaan veel besturen de mist in.
- Het regime van MR 1992 (en ouder)
Onder Modelreglement 1992 geldt vaak het exclusiviteitsbeginsel. Is een leiding of installatie uitsluitend dienstbaar aan één privégedeelte? Dan is deze doorgaans privé. Een individuele rookgasafvoer van een cv-ketel valt dan onder de verantwoordelijkheid van de eigenaar. De VvE blijft buiten schot.
- De systeemwijziging in MR 2006
In MR 2006 is deze logica losgelaten. Artikel 1 definieert wat gemeenschappelijk is. Hierin staat vaak dat alle leidingen voor vuilafvoer (waar rookgas onder valt) gemeenschappelijk zijn, tenzij expliciet anders vermeld in de akte. Het criterium “uitsluitend dienstbaar aan” is hier ondergeschikt gemaakt aan de aard van de installatie. Zelfs een pijp die maar één ketel bedient, kan juridisch dus eigendom zijn van de VvE.
Bestuurlijke consequenties en risico’s
Deze verschuiving heeft directe gevolgen voor uw beheer. Negeert u dit onderscheid, dan loopt u als bestuur tegen drie concrete problemen aan:
- Onjuiste MJOP: U reserveert niet voor vervanging van rookgasafvoeren, terwijl dit wel moet. Bij een complex met 50 appartementen praat u over een post van tienduizenden euro’s die ontbreekt.
- Verzekeringskwesties: Bij schade door een gebrekkige afvoer zal de verzekeraar toetsen wie onderhoudsplichtig was. Een verkeerde inschatting kan leiden tot afwijzing van de claim.
- Bestuurdersaansprakelijkheid: Als u als bestuurder op de hoogte had kunnen zijn van deze juridische realiteit, maar nalaat te handelen (en er vallen slachtoffers door koolmonoxide), is persoonlijke aansprakelijkheid niet uitgesloten.
Conclusie Mr. De Groot: Analyseer uw akte
U kunt zich als bestuurder niet langer verschuilen achter “logica”. Dat een pijp in een privé-koker zit, maakt hem niet juridisch privé. De tekst van de akte is leidend.
Mijn advies voor morgen:
Pak de splitsingsakte erbij en controleer welk Modelreglement van toepassing is.
- Is het MR 1992 of ouder? Controleer of er afwijkingen zijn opgenomen, maar meestal zit u veilig.
- Is het MR 2006 of 2017? Alarmfase 1. Laat een jurist specifiek naar de definities van de installaties kijken.
Is de conclusie dat de afvoeren gemeenschappelijk zijn? Pas dan direct uw MJOP aan en agendeer dit voor de eerstvolgende ALV. Transparantie over kosten is pijnlijk, maar zwijgen over veiligheidsrisico’s is onacceptabel.