Je kent het wel. De hele VvE wil vooruit. De plannen voor isolatie, zonnepanelen of een warmtepomp liggen klaar. De offerte is getekend, de meerderheid heeft “JA” gestemd in de vergadering. Iedereen blij? Nou, bijna iedereen.
Er is altijd die ene eigenaar. Die ene man die zichzelf kritisch noemt, maar in werkelijkheid elke vergadering gebruikt om zijn gelijk te krijgen. Ongeacht het onderwerp. En als hij dan zijn zin niet krijgt, dan doet hij in dit geval de deur niet open voor aannemer. Hij blijft “nee” roepen omdat hij het nut er niet van inzit, of simpelweg dwars wil liggen. Het gevolg? Het hele project loopt vertraging op, kosten lopen op en de frustratie in het complex stijgt tot het kookpunt.
Moet u dit als VvE-bestuur accepteren? Absoluut niet. De rechtbank Noord-Holland maakte hier op 3 november 2025 Link korte metten mee.
De Spelregels: Meeste stemmen gelden
In een Vereniging van Eigenaren (VvE) is democratie geen loos begrip. Als de vergadering een rechtsgeldig besluit neemt om te gaan verduurzamen, dan is dat besluit bindend voor alle eigenaars. Uiteraard moet het besluit wel aan de vereisten voldoen en bijvoorbeeld met de juiste meerderheid zijn genomen.
Juridisch zit het zo:
- Besluit is wet: Zolang een besluit niet vernietigd is door de rechter, moet iedere eigenaar zich eraan houden.
- Medewerking is verplicht: Als er werkzaamheden moeten worden uitgevoerd aan gemeenschappelijke delen (of privé-gedeelten om het gemeenschappelijke te bereiken), moet een eigenaar toegang verlenen. Dit noemen we de gedoogplicht.
- Niet blokkeren: Een individuele eigenaar mag de uitvoering van een rechtsgeldig VvE-besluit niet frustreren.
Simpel gezegd: U woont in een appartementencomplex, niet op een onbewoond eiland. U moet zich schikken naar het collectief.
De uitspraak: ECLI:NL:RBNHO:2025:12694
In de recente uitspraak van 3 november 2025 speelde precies dit. Een VvE wilde verduurzamen. Eén eigenaar weigerde simpelweg mee te werken. De VvE stapte naar de rechter in een kort geding (een spoedprocedure), want de aannemer stond te wachten.
De rechter was glashelder en oordeelde in het voordeel van de VvE:
- De eigenaar wordt veroordeeld om direct medewerking te verlenen aan de verduurzamingsplannen.
- Doet ze dat niet? Dan volgen er dwangsommen of mag de VvE zich desnoods met hulp van een deurwaarder toegang verschaffen.
- Daarnaast werd de eigenaar op de vingers getikt over haar betaalgedrag: ze moest toezeggen de maandelijkse bijdragen voortaan keurig vooraf te betalen.
De boodschap van de rechter is duidelijk: geen flauwekul, meewerken.
De Nuance: Geen vrijbrief voor bulldozers
Betekent dit dat het bestuur zomaar bij iedereen de voordeur mag intrappen? Nee, natuurlijk niet.
Het blijft mensenwerk. De VvE mag alleen toegang eisen als:
- Het besluit juridisch correct is genomen (juiste uitnodiging, quorum gehaald, meerderheid behaald).
- De hinder voor de bewoner redelijk is (u kunt niet eisen dat iemand midden in de nacht zijn huis uit gaat voor een likje verf).
- Er sprake is van noodzaak of een duidelijk gemeenschappelijk belang (zoals verduurzaming).
De rechter toetst in zo’n geval of het belang van de VvE zwaarder weegt dan het privacy-belang van de eigenaar. Bij noodzakelijk onderhoud en verduurzaming wint de VvE dit in beginsel bijna altijd. Maar: in beginsel. Communicatie blijft de sleutel.
Conclusie
Verduurzaming is noodzakelijk en vaak verplicht. Een dwarsliggende eigenaar mag de vooruitgang van het hele gebouw niet gijzelen. De rechter bevestigt opnieuw: het collectieve besluit weegt zwaarder dan het individuele weerstandje.
Heeft u als bestuur te maken met een eigenaar die de deuren dichthoudt terwijl de aannemer al klaarstaat? Of bent u een eigenaar die twijfelt of een besluit wel klopt? Blijf niet modderen.
Wilt u zeker weten dat uw dossier ‘rechter-proof’ is voordat u stappen onderneemt? Wij kijken graag even met u mee.