Twee leden, een grote verbouwing en een grote ruzie. Dat was de casus waarmee het gerechtshof te Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2025:2012, 30-09-2025) zich mee geconfronteerd zag.
Wat was er aan de hand? Er zijn twee eigenaren in een VvE en men vecht elkaar de tent uit. Al jaren verloopt de communicatie via aangetekende brieven en een aantal advocaten verdient er een lekkere boterham aan.
Het gebouw staat op instorten
Met het gebouw van de VvE ging het niet lekker. Sterker nog: het pand had zelfs de bijzondere aandacht van de gemeente. Op straffe van bestuursdwang moet de VvE werkzaamheden aan het casco laten verrichten. In normaal Nederlands: het pand stond op instorten. De gemeente schrijft: “Wij hebben ervoor gekozen om de overtredingen ten aanzien van het casco (bouwmuren, achtergevel verdiepingsvloer) als eerste te laten beëindigen omdat dat met de directe bruikbaarheid en veiligheid van het pand te maken heeft.”
Dat vraagt om kordaat bestuur en ferme stappen richting een oplossing. Toch? Helaas blijkt dat niet mogelijk en moet de rechter eraan te pas komen om de VvE toegang te verlenen tot het appartement op 1 hoog voor inspectie en werkzaamheden.
Het gaat dan ook van kwaad tot erger; partijen roepen over en weer vergaderingen uit over het ontslag van de bestuurder en de VvE legt zelfs boetes op tot voor een totaalbedrag van ruim boven de drie ton (€ 308.397,–). De vergaderingen moeten een waar feestje zijn geweest. Het valt daarbij op dat de vergaderingen steevast met 2 partijen beginnen en uiteindelijk met 1 partij eindigen, die in afwezigheid van de ander allerlei besluiten neemt. Op zich kan dit overigens. Als de vergadering rechtsgeldig is begonnen (dwz uitgeroepen, voldoende quorum), dan kan de vergadering doorgaan als de rest wegloopt. Ook al bestaat de VvE uit 2 leden.
De gang naar de rechter
Uiteraard worden de beslissingen van alle vergaderingen aan de rechter voorgelegd en de rechtbank wordt geconfronteerd met een verzoekschrift op 30 januari 2024 dat vraagt om:
- een vervangende machtiging te verlenen tot het ontslaan van [belanghebbende] als bestuurder en het vormen van een nieuw bestuur. En later,
- Vernietiging van de besluiten genomen op de VvE-vergaderingen van 8 februari 2024 en 13 maart 2024.
De VvE en de bestuurder laten het er niet bij zitten en die vragen om afwijzing van alle verzoeken en de verlening van een vervangende machtiging om de benodigde funderingsonderzoek te laten verrichten.
Kunt u het nog volgen? De kantonrechter besluit uiteindelijk om de genomen besluiten te vernietigen, geen vervangende machtiging te verlenen en de verzoeken van o.a. de VvE af te wijzen.
Uiteraard volgt er een hoger beroep en het gerechtshof te Den Haag moet van deze situatie wat maken. Het probleem waarmee het gerechtshof wordt geconfronteerd, is dat dit in feite een lacune in de wetgeving betreft. Vervangende machtigingen op grond van artikel 5:121 BW zijn bedoeld om werkzaamheden te laten verrichten voor bijvoorbeeld beheer en onderhoud. In dat geval kan er een vervangende machtiging worden verleend als de medewerking of toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd. De vervangende machtiging is dus niet bedoeld om nieuwe bestuurders te benoemen.
Procedureel gebeurt er overigens ook van alles in het hoger beroep. Partijen halen echt alles uit de kast. Alleen de VvE komt in hoger beroep en partijen voeren eerst nog het debat of er wel een procesmachtiging is en wie nu wat mag vragen in deze procedure. Daar gaat het gerechtshof met een aantal doelredeneringen niet in mee. Dat is logisch, want de casus schreeuwt zowat om inhoudelijke beslissingen.
Inhoudelijke beslissingen van het gerechtshof
Allereerst constateert het hof dat je van kleine VvE’s als deze niet altijd kan verwachten dat er aan alle formaliteiten is voldaan. Echter, het moet wel aan bepaalde minimumeisen voldoen. Zo zegt het Hof: “Wel is vereist dat beide appartementseigenaren een redelijke mogelijkheid hebben gekregen om aan de besluitvorming binnen de VvE deel te nemen. Heeft het aan die mogelijkheid ontbroken dan is het besluit van de VvE in beginsel vernietigbaar. Besluiten van de VvE zijn immers niet alleen vernietigbaar als zij in strijd met de statuten of het (model)reglement tot stand zijn gekomen, maar ook als zij in strijd zijn met de eisen van redelijkheid en billijkheid die de rechtsverhouding tussen de appartementseigenaren mede beheerst (artikel 2:8 BW).”
Het Hof constateert dat dit voor 1 vergadering in ieder geval niet vaststaat. “Doordat het hof er niet vanuit kan gaan dat A tijdig op de hoogte was van de vergadering en B dit ook niet bij A heeft geverifieerd, heeft A geen redelijke mogelijkheid gehad om aan de vergadering deel te nemen. De tijdens die vergadering genomen besluiten zijn om die reden vernietigbaar. Het incidenteel appel van A slaagt in zoverre.”
Dan buigt het hof zich wat betreft de andere vergadering over de wijze van vergaderen en plaatst dit wederom in het vereiste van “goed overleg”.
Daarbij is mede van belang dat het hier een VvE met twee appartementseigenaren betreft. In een dergelijke VvE gaat het erom dat besluiten worden genomen in goed overleg tussen beide eigenaren, waarbij onnodige formaliteiten moeten worden voorkomen. De opstelling van B tijdens de vergadering is echter zodanig rigide dat deze een goede besluitvorming in de weg staat.
De tussenstand is dus dat alle besluiten van tafel gaan en dat vooral de bestuurder een forse veeg uit de pan krijgt.
Maar wat nu? Hoe gaat het gerechtshof om met het gat in de wetgeving? Het gerechtshof duikt de wetsgeschiedenis in en zoekt naar een muizengaatje. Het gerechtshof vindt dat gaatje ook!
Benoeming professionele bestuurder met gebruik vervangende machtiging ex 5:121 BW
“Het beheer over de gemeenschappelijke gedeelten wordt gevoerd door (het bestuur van) de VvE. Het hof is daarom van oordeel dat het verzoek tot vervanging van het bestuur van de VvE in een voldoende direct verband staat met het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten om onder de reikwijdte van dit artikel te vallen.”
En iets verderop in de uitspraak: “Als de rechter ook niet kan ingrijpen op grond van artikel 5:121 BW en/of artikel 2:8 BW zou dat dus betekenen dat er geen enkele juridische remedie zou zijn voor de hiervoor beschreven impasse. Dat zou in strijd zijn met de bedoeling van de wetgever om een ook voor kleine VvE’s werkbaar systeem te creëren.
Het hof komt tot de slotsom dat artikel 5:121 lid 1 BW– al dan niet in samenhang met artikel 2:8 BW – in een geval als het onderhavige kan dienen als grondslag voor vervangende toestemming voor het ontslag van een bestuurder en de benoeming van een andere, onafhankelijke bestuurder.”
Het einde van het verhaal is dus dat het gerechtshof zich gedwongen voelt om in te grijpen en zelfs zo ver gaat dat zij de VvE een door haar gekozen externe bestuurder opdringt. Dat gaat best wel ver. Aan de andere kant is dit ook wel een hele logische oplossing. Partijen kwamen er niet meer uit en het pand ging naar de knoppen.
Voor de rechtspraktijk is deze uitspraak om behoorlijk wat redenen interessant. Ik noem niet alleen de nadrukkelijke toetsing van het gerechtshof aan de mogelijkheid van de leden om hun standpunt naar voren te kunnen brengen. Verder rekt het gerechtshof het instrument van de vervangende machtiging behoorlijk op. Daar waren wel meer voorbeelden van, maar zo duidelijk als nu is het nog niet voorgekomen.