U kent ze wel. Brochures van toekomstige VvE complexen waarbij alleen de sky de grens is. Alleen in de hemel is het beter toeven! Dit speelde in de casus voor de rechtbank in Rotterdam d.d. 13-08-2025 (ECLI:NL:RBROT:2025:9828).
Wat was het geval? ALL-INCLUSIVE WONEN was de kop van de Brochure! De tekst van de verkoopbrochure (één van de vele) stelde “ In Graefse Bos zijn het wooncomfort en het gevoel van veiligheid ongekend hoog. Zo kunt u uw parkappartement afwerken met interieuroplossingen naar keuze voor keuken, bijkeuken, kleedkamer en badkamer en naar wens gebruikmaken van een uitgebreid pakket aan gemaksdiensten. Bovendien komen in één villa fijne voorzieningen waarvan iedere bewoner gebruik kan maken. Denk aan een gezamenlijke ruime living met een buitengewone keuken voor kookactiviteiten, fitnessruimte voor sport of herstel en een gastenstudio voor familie en vrienden om te overnachten na een gezellige avond. Alles is mogelijk en bespreekbaar.”.
Klinkt lekker, toch? Dat vonden de kopers ook! En uiteraard gaat het mis. De projectontwikkelaar maakt een aparte ruimte die geschikt is als gastenverblijf en biedt deze ruimte te huur aan de VvE. Een saillant detail is dat de koper ondertussen zelf onderdeel uitmaakt van het bestuur van de VvE.
De VvE slaat het aanbod van de ontwikkelaar vriendelijk doch vastberaden af. De VvE ziet geen enkele reden waarom zij een ruimte van de ontwikkelaar zou huren. Hoezo zouden die huurkosten voor de VvE en dus voor de leden moeten komen? Je kan je er iets bij voorstellen. Conclusie: geen gastenverblijf in het complex.
De koper/VvE Lid/bestuurslid gaat daar niet mee akkoord en klaagt de verkoper aan. De rechtbank geeft de koper gelijk en oordeelt dat het gekochte appartement vanwege het ontbreken van de gezamenlijke ruimte niet de eigenschappen heeft die [eisers] mochten verwachten. Er is dus sprake van een tekortkoming en Mariaburg is aansprakelijk voor de als gevolg daarvan geleden schade. De rechtbank kent een kleine 20.000 euro toe aan schadevergoeding.
Wat in deze zaak van belang was, was dat de beschikbare gemeenschappelijke ruimte een prominente plaats had in de verkoopbrochures. Kennelijk was dit gezien de specifieke situatie van de koper ook wel belangrijk. Het lijkt mij ook wel fijn. Geen gedoe over wie er rijdt of dat er een hotel moet worden geboekt. Gewoon lekker voor je vrienden een BBQ organiseren voor met de daarbij behorende alcoholische versnaperingen en na afloop zakt iedereen lekker af naar het gastenverblijf.
Wat ook wel een rol zal hebben gespeeld was dat Mariaburg na de weigering van de VvE om huur te betalen, de ruimte verbouwde en alsnog tot appartementen verkocht. Het zou mij ook niets verbazen dat de toegekende schade dicht in de buurt komt van omgerekend de verkoopopbrengsten van de appartementen. Met andere woorden: een verkoper hoeft niet beter te worden van zijn eigen wanprestatie.
Rotterdam d.d. 13-08-2025 (ECLI:NL:RBROT:2025:9828).