Het VvE recht is een Lawyers Paradise! Dat wil zeggen als je weet wat je doet als advocaat. Dat het VvE Recht een ingewikkeld rechtsgebied is, kwam pijnlijk naar voren in de uitspraak die een lid van de VvE samen met zijn huurder tegen de VvE aanspanden.
Wat was het geval?
Eiser 1 koopt een appartementsrecht en als hij dat koopt, verhuurt hij het vrijwel tegelijk door aan Eiser 2. Deze eiser 2 huurt het appartementsrecht met de bedoeling daar een horecabedrijf te exploiteren. Of dit ook daadwerkelijk gelukt is, vertelt het verhaal niet. Een aantal maanden na de ingangsdatum van de huurovereenkomst, treft eiser 2 (de huurder) water in de kelder aan. Dat is natuurlijk niet heel fijn als ze deze ruimte als opslagruimte gebruikt.
Eisers (eigenaar en huurder) gaan voortvarend te werk en uiteindelijk dagvaarden zij de VvE. Bij de kantonrechter doen ze niet kinderachtig. Zij vorderen dat de VvE de kelderbak van het gebouw volledig waterdicht maakt , dat de VvE een scheidingsconstructie vervangt en als klap op de vuurpijl vorderen zij dwangsommen en een voorschot op de schadevergoeding. Dit alles in kort geding en gebaseerd op onrechtmatige daad.
Dan gaat het mis. De VvE voert verweer en wijst er in ieder geval op eiser 1 dat de verkeerde route heeft gevolgd. De voorzieningenrechter gaat daarin mee en stelt zich retorisch de vraag of “ hij, als lid van de VvE, de VvE kan dwingen om tot herstel over te gaan door middel van het aanspannen van onderhavige procedure? Nee zegt de rechter in de zin erachter.
De rechter wijst de eigenaar erop dat hij het op de agenda van de VvE vergadering had kunnen inbrengen, vernietiging had kunnen vragen bij onwillendheid van de vergadering en zonodig om een vervangende machtiging had kunnen vragen.
De rechter stelt “De weg waarvoor hij met deze procedure heeft gekozen, valt buiten deze mogelijkheden die de wet hem als appartementseigenaar tegenover zijn VvE geeft om het door hem gewenste doel te bereiken.”. Met andere woorden: jammer joh! Je had even in het wetboek moeten kijken en niet meteen naar het middel van Kort Geding moeten grijpen. Het VvE recht kent aparte procedures en die moet je dan volgen!
Ook de huurder (eiser 2) vangt bot. Fijntjes wijst de rechter erop dat “ Vooropgesteld wordt dat [eiser 2] , als huurder tegenover [eiser 1] als verhuurder, het recht heeft om hem aan te spreken met betrekking tot het verhelpen van gebreken. Dat het in casu gaat om huur van een appartement(srecht) maakt dit niet anders.”.
De les van deze uitspraak is in ieder geval dat de rechter kiest voor het uitgangspunt “bijzondere wetgeving” gaat boven “algemene wetgeving”. De rechter gaat hier niet akkoord met het vuilnisvat van de onrechtmatige daad maar wijst heel specifiek op de bijzondere bepalingen van het appartementsrecht.
De uitspraak is om meerdere redenen interessant en vanwege het feitencomplex ingewikkeld. Uit de uitspraak blijkt niet dat de advocaat heeft gemotiveerd waarom hij voor het kort geding heeft gekozen. Ik kan mij namelijk heel goed voorstellen dat er een situatie is dat er geen keuze is. Bijvoorbeeld als het bestuur weigert een vergadering te houden. Op zich heb je geen besluit van de vergadering nodig om een vervangende machtiging te vragen, maar dit betekent wel dat je als eigenaar eerst bedragen mag voorschieten. Daar is niet iedereen toe in staat.
Waarom de eigenaar (eiser 1) en de huurder (eiser 2) samen optrokken is mij ook een groot raadsel. Het kan bijna niet anders dat er een groot spook van tegenstrijdige belangen boven deze zaak hangt. Dat constateert de rechter eigenlijk ook als hij met zoveel woorden tegen de huurder zegt dat hij voor deze ellende qua wateroverlast even naar links moet kijken waar zijn mede-eiser zit.
ECLI:NL:RBOVE:2025:4601
Rechtbank Overijssel Datum uitspraak
08-07-2025