De geschiedenis van de VvE: van flatgebouw tot juridische constructie
Vandaag de dag lijkt het vanzelfsprekend dat een appartementencomplex een Vereniging van Eigenaren (VvE) heeft. Maar dat is niet altijd zo geweest. De VvE is ontstaan uit de behoefte aan structuur in het gedeelde eigendom van gebouwen, en is inmiddels uitgegroeid tot een juridisch verankerde en soms complexe organisatievorm. Waar komt de VvE vandaan? En hoe heeft deze zich ontwikkeld tot wat we nu kennen?
Appartementseigendom: een relatief jong concept
Tot aan de Tweede Wereldoorlog was er weinig behoefte aan een wettelijke regeling die het eigendom in flatgebouwen regelde. De reden daarvoor is vrij simpel. Er waren niet zoveel flatgebouwen. Dit veranderde na de Tweede Wereldoorlog. Kernen van diverse steden waren platgebombardeerd en de gebouwen die daarop stonden konden niet in de oude toestand herbouwd worden. De overheid stelde andere eisen en ook was er vaak niet voldoende kapitaal aanwezig bij de oude eigenaar. Ook het ontzettende tekort aan woonruimte na de Tweede Wereldoorlog en de matige welvaart hielp allemaal niet mee. Mensen konden geen huurwoning vinden en alleen een woning kopen lukte ook vaak niet. Dit heeft er uiteindelijk toe geleid dat mensen samen gingen werken om een woning te kopen en te bouwen. Het logische gevolg was ook dat zij hun gedeelte eigendom wilden hebben.
Het juridisch splitsen van gebouwen in afzonderlijke appartementsrechten is in Nederland pas sinds de jaren ’50 wettelijk geregeld. Tot die tijd was het simpelweg niet mogelijk om een flatgebouw juridisch te verdelen in losse eigendommen. Wie in een flat woonde, huurde meestal van een woningcorporatie of belegger.
Pas met de invoering van de Wet op de Appartementseigendom in 1952 werd het mogelijk om eigendom van een gebouw op te splitsen in privé- en gemeenschappelijke delen. Dat was een revolutie in het vastgoedrecht: kopers konden voortaan eigenaar worden van een appartement, inclusief een aandeel in het gebouw als geheel.
De opkomst van de VvE
Met de introductie van het appartementsrecht werd ook het fenomeen “Vereniging van Eigenaren” geboren. Want als meerdere eigenaren samen verantwoordelijk zijn voor één gebouw, dan moet er iets of iemand zijn die het gemeenschappelijk belang behartigt. Dat werd de VvE: een verplichte vereniging van alle appartementseigenaren binnen een complex.
In de praktijk betekende dit:
- gezamenlijk onderhoud van gevels, daken, trappenhuizen en installaties;
- gezamenlijke besluitvorming over investeringen, verbouwingen en regels;
- een gezamenlijke pot geld, het reservefonds, die bedoeld is om toekomstige kosten te dekken.
De wet schreef vanaf het begin voor dat elke eigenaar automatisch lid is van de VvE.
Opvolgende modelreglementen
Sinds 1958 is het mogelijk om in het reglement te verwijzen naar modelreglementen. De KNB heeft vervolgens een aantal model-splitsingsreglementen opgesteld en in de openbare registers gepubliceerd. Het eerste modelreglement is vastgesteld in 1973 en later zijn daar modelreglementen in 1983, 1992, 2006 en 2017 bijgekomen. In 2006 is ook het eerste model ondersplitsing gepubliceerd. De reglementen zijn steeds aangepast aan de nieuwe eisen van de tijd en dus steeds uitgebreider geworden. U vindt de reglementen elders op deze site.
Professionalisering en juridische verankering
De jaren ’70 en ’80 zagen een enorme toename van het aantal appartementencomplexen. Daarmee groeide ook het belang van goed functionerende VvE’s. Tegelijkertijd deden zich de eerste problemen voor, zoals slapende VvE’s, achterstallig onderhoud en conflicten over kosten.
In 1992 werd het Burgerlijk Wetboek Boek 5 aangepast met strengere regels voor VvE’s. Zo werd het verplicht om jaarlijks te vergaderen, een kascontrole te doen en een reservefonds aan te houden. In 2005 volgde verdere aanscherping, onder andere door het verplichte inschrijven van VvE’s bij de Kamer van Koophandel.
Vanaf dat moment werd ook de rol van professionele beheerders steeds groter, zeker bij grotere complexen. VvE-beheer groeide uit tot een eigen branche met gespecialiseerde kantoren, software, opleidingen en zelfs keurmerken.
De VvE vandaag: tussen vrijwilligheid en verantwoordelijkheid
Wat begon als een puur juridische oplossing voor gesplitst eigendom, is vandaag de dag een complex samenspel van bewonersbelangen, technische vraagstukken en juridische regels. Veel VvE’s functioneren prima, andere worstelen met betrokkenheid, betalingsmoraal of juridische conflicten.
Een vraagstuk dat extra eisen stelt aan de professionalisering van de VvE is het vraagstuk van de verduurzaming. Een groot aantal van de in de jaren zestig en zeventig opgerichte VvE’s heeft te maken met een gebouw waar grote investeringen in moeten worden gepleegd. Combineer dat met een spaarpot die niet voldoende gevuld is en de uitdaging is duidelijk.
Zonder enige twijfel zal dit een nieuw hoofdstuk in het appartementsrecht gaan inluiden. Dit zal nieuwe wetgeving met zich meebrengen en vooral ook hoge eisen aan bestuurders stellen. Die zullen geconfronteerd worden met een deel van de leden die helemaal niet geïnteresseerd zijn in hogere lasten. Ook de begeleiding en het toezicht op dergelijke projecten is niet bepaald simpel.
Tot slot: waarom deze geschiedenis ertoe doet
De VvE is geen vrijblijvende buurtvereniging. Het is een juridische entiteit, met een duidelijke rol en verplichtingen. Door de geschiedenis van de VvE te kennen, begrijp je beter waarom bepaalde regels bestaan, waarom besluitvorming soms stroef verloopt en waarom goed bestuur zo belangrijk is.