Bij een ondersplitsing wordt een bestaand appartementsrecht opnieuw opgedeeld in meerdere deelrechten. Bijvoorbeeld een (ondersplitsing) parkeergarage of winkelruimte onder een wooncomplex. Hierdoor ontstaat een aparte, zogenoemde ondersplitsings-VvE.
Er ontstaat dan een mogelijkheid om een op maat gemaakte overlegstructuur te creëren. Je kan dan bijvoorbeeld voorkomen dat de winkeliers meebeslissen en meevergaderen over de lift van de bewonersflat. Een achterliggende gedachte is uiteraard ook dat men minder geneigd is mee te betalen aan zaken als men daar zelf niet aan heeft.
Ondersplitsing leidt tot een complexe juridische structuur met meerdere VvE’s die deels van elkaar afhankelijk zijn. De ondersplitsingsakte moet goed worden afgestemd op de hoofdakte, om conflicten te voorkomen over bijvoorbeeld onderhoud, stemrecht en kostenverdeling.
Het nadeel van een ondersplitsing is dat er een heel vergadercircus ontstaat. Stemrechten in de hoofdsplitsing worden uitgeoefend door de besturen van de onder-VvE’s. Die zullen voor de uitoefening van de stemrechten dan eerst een vergadering in de ondersplitsing moeten beleggen.
De ondersplitsing wordt ook gebruikt als alternatief voor een wijziging van de splitsingsakte. Heden ten dage kan het zeer lucratief zijn om een grote woning op te splitsen in diverse kleine appartementen. De koninklijke route is dan om de overige leden van de VvE te overtuigen om de splitsingsakte te wijzigen. Een alternatief is echter om het eigen appartementsrecht te splitsen en meerdere ondersplitsingen te laten ontstaan.
De wet bepaalt in artikel 5:106 lid 3 BW dat een appartementseigenaar tot ondersplitsing bevoegd is, tenzij dit in de splitsingsakte is uitgesloten. In de praktijk kan dit tot forse meningsverschillen leiden. Het scheelt natuurlijk nogal of er 1 gezin boven je woont en dito gebruikmaakt van het trappenhuis, of dat er meerdere gezinnen op een kleine ruimte boven je wonen. De jurisprudentie laat een wisselend beeld zien.
In een uitspraak van de rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2022:326) had een eigenaar zijn appartement verbouwd tot twee zelfstandige studio’s en wilde deze verhuren. Dat stuitte op verzet van de VvE die meende dat dit in strijd was met de splitsingsakte. De rechtbank stelde echter vast dat de splitsingsakte geen verbod bevatte waar het ging om ondersplitsing of onderverdeling van het appartement in studio’s of kamers en de individuele appartementseigenaar trok aan het langste eind.
Het tegenovergestelde gebeurde in een uitspraak van het hof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2016:3719). Hier was de bestemming van de appartementen in de betreffende splitsingsakte als volgt omschreven:
“een woning […] bestemd om te worden gebruikt voor particulier woongebruik door de eigenaar en/of gebruiker al dan niet met zijn gezin”.
Volgens het Hof bleek hieruit dat het gebruik door meerdere gebruikers, die geen gezin vormden met elkaar, niet toegestaan was. De VvE kon handhavend optreden jegens de eigenaar om deze vorm van gebruik te verbieden.
Nog verder gaat de voorzieningenrechter van de rechtbank te Amsteerdam (ECLI:NL:RBAMS:2022:3233) als hij oordeelt “ Het gaat in dit kort geding immers om een oude splitsingsakte uit 1973 waarin dergelijke verbodsbepalingen niet nodig en niet gangbaar waren. Ondersplitsing in steeds kleinere eenheden is juist iets dat in deze tijd, als gevolg van de verhitte woningmarkt, lucratief is geworden. De woorden “bestemd voor bewoning” kunnen in het licht van de situatie van 1973, dan ook aldus worden uitgelegd dat “bestemd voor bewoning” inhoudt: bewoning van de gehele woonlaag door de eigenaar/gebruiker”.
Een bouwkundige splitsing wil niet zeggen dat daarmee het appartementsrecht wordt gesplitst. In de uitspraak ECLI:NL:GHSHE:2025:825 van het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch d.d. 25-03-2025 speelde de casus dat de splitsingsakte een ondersplitsingsverbod bevatte. Een eigenaar splitste bouwkundig zijn woning en de VvE was het daar niet mee eens. Het gerechtshof overweegt “ Artikel 2 van de ondersplitsingsakte bepaalt dat de eigenaars van de appartementsrechten niet bevoegd zijn om het betreffende appartementsrecht wederom in ondersplitsing te betrekken. Dit artikel kan objectief mede gelet op de gehele inhoud van de ondersplitsingsakte en het modelreglement niet anders worden uitgelegd dan dat het appartementsrecht niet gesplitst mag worden. Uit het artikel volgt niet dat een bouwkundige splitsing van de woning niet is toegestaan. Er is ook na de bouwkundige splitsing nog steeds sprake van één appartementsrecht in de zin van dat artikel 5:106 BW. De feitelijke, bouwkundige splitsing brengt geen juridische splitsing van het appartementsrecht mee.”.
De uitspraak van het gerechtshof laat nog wel een aantal zaken in het midden en bijvoorbeeld de vraag of er gemeenschappelijke delen, bijvoorbeeld dragende muren of daken gewijzigd moesten worden. In dat geval zal de VvE namelijk wel degelijk een vinger in de splitsingspap hebben. De uitspraak laat ook in het midden of de bestemming in de akte nauwkeurig was geformuleerd of dat deze vraag niet door partijen was opgeworpen.
.