De splitsingsakte moet in de volgende gevallen gewijzigd worden:

• Bij wijziging van de omvang van de grondoppervlakte van de VvE.;
• Bij ingrijpende en blijvende wijzigingen in de constructie of indeling van het gebouw;
• Een inhoudelijke wijziging van het splitsingsreglement

Wijziging omvang perceel VvE

Indien de grenzen van het stuk grond wijzigen, bijvoorbeeld door verkoop van een deel van de grond (en vice versa) dan zal de splitsingsakte gewijzigd moeten worden. In dit geval zal er altijd ook een levering moeten plaatsvinden. Deze overdracht zal moeten gebeuren door de gezamenlijke appartementseigenaars. Zowel de akte (omschrijving van de grond) als de splitsingstekening zal moeten worden aangepast. Deze situatie moet u onderscheiden van de situatie dat de VvE een stuk grond koopt dat niet dat grenzen wijzigt. Daarvoor hoeft niet de splitsingsakte gewijzigd te worden.

Wijziging constructie/indeling gebouw

Indien er in de constructie of indeling van een gebouw veranderingen worden aangebracht die goederrechtelijke gevolgen hebben, moet de splitsingsakte worden gewijzigd. Deze les kan geleerd worden uit het standaardarrest “Wortelboer/VVE ‘Schoolstraat¹”.    

Wat is het geval? Wortelboer is eigenaar van twee boven elkaar gelegen appartementen en heeft het beneden gelegen appartement in gebruik als kantoor. Als hij in verband met ruimtegebrek het bovengelegen appartement door middel van een interne trapverbinding bij zijn kantoorruimte wenst te betrekken, rijst de vraag of deze bouwkundige verandering een wijziging in de begrenzing van de appartementen teweegbrengt, waartoe ingevolge artikel 5:139 BW een wijziging van de akte van splitsing en de daarbij behorende tekening is vereist.     

Volgens de Hoge Raad had het hof de juistheid van de stelling dat de veranderingen van tijdelijke aard zijn en zich lenen voor herstel, niet buiten beschouwing mogen laten, nu de enkele verandering in de constructie of de omgrenzing van een appartement niet voldoende is om aan te nemen dat wijziging van de akte van splitsing en de daarbij behorende tekening is vereist. Dat is pas het geval, indien er in de constructie of de omgrenzing van het appartement een verandering wordt aangebracht die gevolgen heeft voor de goederenrechtelijke situatie. Het gaat er immers blijkens de strekking van de wettelijke regeling in dit geval om dat de akte van splitsing een juist beeld geeft van de omvang van de rechten (en verplichtingen) van de appartementsgerechtigden. Daaruit volgt dat alleen feiten die voor de goederenrechtelijke toestand van een appartement van belang zijn, tot wijziging van de akte van splitsing en de daarbij behorende tekening kunnen noodzaken.

Waar het dus simpelweg om gaat, is de vraag of de wijziging iets betekent voor de andere eigenaren. Geeft de splitsingsakte nog wel een correct beeld van de rechten en verplichtingen, van de eigendomsverhoudingen etc.? In dit geval was het natuurlijk van groot belang dat Wortelboer zelf de eigenaar was van de twee appartementen en dat een en ander herstelbaar was. De andere eigenaren hadden er simpelweg niet zoveel mee te maken. Daarbij wees de Hoge Raad ook nog nadrukkelijk op de stelling van Wortelboer dat de wijzigingen van tijdelijke aard waren en voor herstel vatbaar.

De rechtspraak komt erop neer dat voor niet-structurele wijzigingen in de of tussen privédelen, die geen gevolgen hebben voor de omvang van de rechten en plichten van de appartementseigenaar, geen wijziging van de akte noodzakelijk is.

Daar staat dus tegenover dat als er wel structurele wijzigingen zijn en die bovendien de rechten en plichten van de gezamenlijke eigenaren wijzigen, er wel een wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk is. Denk aan de situatie dat er een nieuwe verdieping door de eigenaar van het bovenste appartementsrecht wordt gerealiseerd. Of de situatie dat een deel van de gemeenschappelijke hal permanent wordt toebedeeld aan 1 van de appartementseigenaren.

Een inhoudelijke wijziging van de splitsingsakte

Voorbeelden hiervan zijn een wijziging van de breukdelen, wijziging van de stemrechten of de wijziging van de bestemming van een appartementsrecht.

De wijziging van de breukdelen spreekt voor zich. Indien een breukdeel wordt gewijzigd, dan wijzigen daarmee de eigendomsverhoudingen en vaak ook de stemrechten en de betalingsverplichtingen. Een wijziging van de breukdelen kan dus alleen via de splitsingsakte en niet via bijvoorbeeld een huishoudelijk reglement. 

Een situatie die vaak voorkomt, is dat de buurman op 1 hoog zijn zolderkamer intensiever wil gaan gebruiken. Sterker nog: waarom zou daar niet tijdelijk zijn dochter kunnen wonen?

Hoe een eigenaar zijn privégedeelte mag gebruiken, volgt uit de splitsingsakte. Daarbij verplicht elke splitsingsakte om het gebruik te beperken tot de bestemming die uit de akte voortvloeit. Vaak is dit dan ook weer een kwestie van uitleg. Het komt dan aan op de bedoeling die naar objectieve maatstaven wordt afgeleid uit de omschrijving in de akte en de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening.

Niet elke eigenaar zal blij zijn met een intensiever gebruik van de zolderkamer. Vaak betekent dit niet alleen geluid boven het hoofd, maar ook meer geluid op de trap.

Indien een eigenaar wil voorkomen dat er op enig moment strijdig gebruik wordt geconstateerd, kan hij proberen de splitsingsakte te wijzigen. Eigenaren mogen namelijk vertrouwen op de omschrijving in de splitsingsakte.

1. ECLI:NL:HR:2000:AA5405, HR 7-4-2000 ↩︎