Mag de VvE weigeren dat een appartement wordt verhuurd? 

Nee, dat mag niet. 

Het is een appartementseigenaar volgens art. 5:120 lid 1 BW toegestaan om zijn privégedeelten aan iemand anders in gebruik te geven. Echter, het reglement kan beperkingen opleggen. De verschillende modelreglementen maken ook van deze mogelijkheid gebruik. Zo bevat vrijwel elk reglement de bepaling dat de privégedeelten alleen conform de bestemming mogen worden gebruikt.  

De rechtbank Groningen oordeelde echter anders in haar uitspraak van 09-06-2010, ECLI:NL:RBGRO:2010:BM7306. De rechtbank liet een in de splitsingsakte opgenomen verhuurverbod in stand. De rechtbank hechtte daarbij veel waarde aan de bekendheid bij de koper van het verhuurverbod en oordeelde dat er geen sprake was van een ongeoorloofde inbreuk op het eigendomsrecht. Ik citeer uit de uitspraak: “De appartementseigenaren hadden in 2008 een in rechte te respecteren reden om een verhuurverbod na te streven, terwijl eiseres de geformuleerde beperking welbewust heeft aanvaard.”

De meeste auteurs zijn van mening dat de rechtbank Groningen met de voorgaande uitspraak een fout heeft gemaakt. 

Mag de VvE voorwaarden stellen aan de verhuur? 

Ja, dat mag! Een belangrijke voorwaarde is wel dat deze beperkingen dan worden opgenomen in de splitsingsakte. De basis voor deze beperkingen is artikel 5:112 lid 4. Dit artikel bepaalt dat het reglement een regeling kan inhouden over het gebruik, beheer en onderhoud van de privé-gedeelten. 

Zo oordeelde de Hoge Raad in haar arrest van 10-03-1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1666 dat het verplicht inschakelen van een derde bij verhuur was toegestaan indien dit in het reglement is opgenomen. In deze casus hield de zaak van de VvE overigens geen stand, omdat zij het slechts in het huishoudelijk reglement hadden opgenomen. Dat was onvoldoende. 

Andere voorbeelden van beperkingen zijn bijvoorbeeld ballotageregelingen en het shortstay-verbod

Mag de VvE kortdurende verhuur zoals AirBnB weigeren

Ja, dat mag. In het splitsingsreglement is de bestemming van het privé-gedeelte aangegeven. Verder is in elk reglement bepaald dat iedere eigenaar of gebruiker verplicht is het privégedeelte te gebruiken conform de bestemming.  Een afwijkend gebruik is doorgaans alleen toegestaan na toestemming van de vergadering. 

Het is vaste rechtspraak dat kortdurend verblijf van toeristen niet valt onder de bestemming wonen of woning. Als een appartementsrecht de bestemming wonen heeft, dan is AirBNB-achtige verhuur in principe niet toegestaan. 

Verhuur in strijd met de bestemming is in principe niet toegestaan. Zo is het inmiddels vaste jurisprudentie dat kortdurend verblijf van toeristen niet valt onder de bestemming ‘wonen’ of ‘woning’. Heeft een appartementsrecht de bestemming wonen, dan is zogenoemde verhuur in de zin van shortstay, Bed & Breakfast of Airbnb e.d. in principe niet toegestaan.”

Dat de gemeente toestemming heeft gegeven voor de verhuur is niet relevant. Dat is een aparte procedure en staat los van de toestemming van de VvE.