De rechten en verplichtingen van de huurder binnen een VvE
Zeker in de wat grotere flatgebouwen is er sprake van een mix van bewoners. De appartementen worden bewoond door de appartementseigenaren en door huurders. Vaak is dat ook het gevolg van beleid van woningbouwverenigingen die appartementen verkopen aan de huurders. Het gevolg is vaak dat er nog tientallen jaren een meerderheidseigenaar is die niet alleen naar de belangen van de VvE moet kijken, maar ook naar die van zijn huurders.
Contractuele verhouding
Binnen een VvE worden besluiten over bijvoorbeeld onderhoud aan de gemeenschappelijke delen genomen op de vergadering. Afhankelijk van de situatie zal een stemming via een normale meerderheid of een gekwalificeerde meerderheid plaatsvinden. De rechten en verplichtingen van een appartementseigenaar vloeien voort uit de wet, de splitsingsakte en een eventueel huishoudelijk reglement.
De verhouding tussen een huurder en een verhuurder wordt bepaald door het tussen partijen gesloten huurcontract en de wet. De bepalingen van Boek 7 titel 4 zijn van toepassing.
Deze verhoudingen kunnen onderling botsen. Ik noem bijvoorbeeld:
Servicekosten.
De hoogte van de servicekosten wordt bepaald door de VvE-vergadering. Vaak zal het bedrag dat de appartementseigenaar betaalt, afhankelijk zijn van de breukdelen. In de splitsingsakte kan ook voor een andere verdeelsleutel worden gekozen. In ieder geval ligt de beslissingsmacht over de hoogte van de servicekosten bij de vergadering van eigenaars, die uiteraard de splitsingsakte in acht moet nemen.
Voor de huurder echter bepaalt artikel 7:259 lid 1 BW dat de betalingsverplichting voor de servicekosten niet verder gaat dan het bedrag dat de huurder en verhuurder zijn overeengekomen. Hier zijn allerlei nuanceringen nog op aan te brengen, maar de hoofdregel is vrij simpel. Als er in het contract een bedrag staat, dan is dat het bedrag. Dit kan dus botsen met door de vergadering vastgestelde bedragen die de verhuurder dan niet altijd kan doorberekenen aan de huurder.
Achterstallig onderhoud
Stel dat de VvE besluit om het onderhoud aan het dak voor zich uit te schuiven. Tegelijk besluit de huurder om de verhuurder aan te spreken, omdat het dak lekt. Een veelvoorkomend probleem is dat een VvE onvoldoende gespaard heeft en onvoldoende geld in kas heeft om grote uitgaven te doen. Een huurder heeft daar echter niets mee te maken.
De wetgever heeft namelijk bepaald dat als achterstallig onderhoud een gebrek vormt, de huurder van de verhuurder kan verlangen om het gebrek te verhelpen. Doet de verhuurder dat niet, dan kan de huurder zelf tot herstel overgaan. De huurder kan ook recht hebben op huurvermindering of schadevergoeding.
Het hangt daarbij volledig van de situatie af of een eigenaar een VvE snel tot actie kan laten overgaan, en dat is bijvoorbeeld afhankelijk van het antwoord op de vraag hoeveel appartementsrechten hij heeft. In het geval de eigenaar een meerderheid van de stemmen heeft – bijvoorbeeld een corporatie – zal dit op weinig problemen stuiten. In het geval dat de eigenaar slechts een individuele eigenaar is, ligt dit uiteraard veel moeilijker.
Moet de huurder zich aan de regels van de VvE te houden?
Ja, indien de VvE het fatsoenlijk heeft geregeld. Uit artikel 5:120 lid 2 BW blijkt dat de voorschriften van het reglement betreffende het gebruik, beheer en onderhoud ook op de huurder van toepassing zijn. Er is enige tijd onduidelijkheid geweest over de vraag wat er met het reglement werd bedoeld. Deze onduidelijkheid heeft de Hoge Raad weggenomen in haar arrest van 10-02-2012, ECLI:NL:HR:2012:BU8174. De Hoge Raad oordeelde dat het in dit artikel gaat om het reglement zoals opgenomen in de splitsingsakte. De vraag die zich dan voordoet, is:
Moet de huurder zich aan het huishoudelijk reglement houden?
Ja, indien de huurder een zogenaamde gebruikersverklaring heeft getekend. De verplichting voor de verhuurder om de huurder een zogenaamde gebruikersverklaring te laten tekenen, vloeit voort uit de tekst van de modelreglementen. In modelreglement 2017 (artikel 37 lid 1) is bijvoorbeeld de tekst opgenomen: “Een Eigenaar kan de aan zijn Appartementsrecht verbonden gebruiksrechten door een ander laten uitoefenen, mits hij ervoor zorgt dat die ander het gebruik slechts verkrijgt na ondertekening van en afgifte aan het Bestuur van een in drievoud opgemaakte en gedagtekende verklaring dat hij de bepalingen van het Reglement en het eventuele Huishoudelijk Reglement, alsmede eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128, lid 1 BW, voor zover die op een Gebruiker betrekking hebben, zal naleven en deze drie exemplaren van de verklaring door het Bestuur voor gezien zijn ondertekend. “
In alle modelreglementen is een dergelijke bepaling opgenomen.
Dus, als de huurder de verklaring niet heeft getekend, is hij niet gebonden aan het huishoudelijk reglement. Dit komt in de praktijk regelmatig voor, omdat niet elke VvE / verhuurder dit scherp op het netvlies heeft staan.
Kan de VvE een huurder laten uitzetten?
Ja, de VvE kan een huurder het gebruik van de woning ontzeggen. Een voorbeeld van een dergelijke zaak kunt u hier lezen. Elk modelreglement biedt de mogelijkheid aan de VvE om een eigenaar of gebruiker het gebruik van het appartement te ontzeggen. Dat is mogelijk omdat de wetgever dit expliciet mogelijk heeft gemaakt, de voorschriften van het reglement betreffende het gebruik, beheer en onderhoud ook op de huurder van toepassing zijn en er vaak een gebruikersverklaring door de huurder is getekend. Het gevolg van het laatste is dat de huurder dan ook gebonden is aan het huishoudelijk reglement. Of anders gezegd: aan de regels van de VvE.
Een rechter zal vervolgens toetsen of de formaliteiten in acht zijn genomen. Zo zal een rechter nagaan of:
- Er op de juiste wijze een waarschuwing is gegeven;
- De huurder op de juiste manier voor de vergadering is opgeroepen, en
- of de vergadering wel aan alle vereisten voldoet. Een besluit zal met het juiste quorum en de juiste meerderheid moeten worden genomen.
Toetsingsmaatstaf
De rechter zal dus eerst formeel toetsen of het besluit nietig is of vernietigd moet worden. Een mooi voorbeeld waarbij de VvE onderuitging qua formaliteiten is te lezen in een recente uitspraak van de Rechtbank Limburg (ECLI:NL:RBLIM:2023:5903). De rechter constateert: “Het verweer van [gedaagde] slaagt. Uit de door de VvE overgelegde stukken is niet af te leiden dat zowel de oproeping van [gedaagde] om ter vergadering van 2 februari 2023 te verschijnen als het genomen waarschuwingsbesluit van diezelfde datum aangetekend naar [gedaagde] zijn verstuurd, hetgeen volgens art. 27 lid 3 van het splitsingsreglement wel had moeten gebeuren. Gelet hierop is het aannemelijk dat de oproeping van [gedaagde] ondeugdelijk is gebeurd. Voorts is aannemelijk dat de VvE in strijd met haar eigen reglement heeft gehandeld bij verzending van het genomen besluit, waardoor het waarschuwingsbesluit van 2 februari 2023 ex art. 2:14 BW nietig is.” Het daaropvolgende ontruimingsbesluit is daarom eveneens nietig.
Als de VvE de formele toetsing wel succesvol passeert, dan zal er een inhoudelijke toetsing plaatsvinden. Deze toetsing zal vooral langs de lat van de redelijkheid en billijkheid plaatsvinden. De rechter zal beoordelen of de VvE in alle redelijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Het gaat dan om een toetsing ex tunc. Dit laatste wil zeggen dat gekeken wordt naar de situatie ten tijde van het besluit. Verder zal bekeken worden of de VvE alle belangen correct heeft afgewogen en dat het besluit niet disproportioneel is.
Het aantal succesvolle uitspraken voor een VvE is op 1 hand te tellen, maar het is wel mogelijk. Een advocaat van een gebruiker/huurder zal vaak betogen dat het besluit te ver gaat en wijzen op andere mogelijkheden. Zo kan een VvE bij wangedrag bijvoorbeeld boetes opleggen.
Kan een huurder de VvE aanspreken omdat een andere huurder of eigenaar overlast geeft?
Nee, de huurder kan de VvE niet rechtstreeks aanspreken. Uit de uitspraak van de Hoge Raad d.d. 23 januari 1987 (HR 23-01-1987, ECLI:NL:PHR:1987:AG5522, m.nt. W.M. Kleijn) blijkt dat VvE erop moet toezien dat ook huurders de regels naleven, maar dat zij niet de belangen van de huurders behartigt. De Hoge Raad doceert daarbij streng:
laat staan dat de vereniging in de contractuele verhouding tussen de verhuurder/appartementseigenaar en de huurder van het appartement de verhuurder tegenover de huurder vertegenwoordigt.
Met andere woorden: een huurder moet niet de VvE aanspreken, maar de eigenaar of de overlastgevende buurman. Deze mogelijkheden zijn ook aanwezig. De buurman kan worden aangesproken op basis van een onrechtmatige daad (zie bijvoorbeeld HR 02-12-1983, ECLI:NL:HR:AG4703, alleen via inview) of op grond van het burenrecht.
Mag je als huurder bij een VvE-vergadering aanwezig zijn?
Nee, Uit artikel 5:127 lid 1 BW blijkt dat alleen appartementseigenaren toegang hebben tot de vergadering van eigenaars. Andere gebruikers, waaronder huurders, hebben geen toegang tot de vergadering, tenzij anders in het reglement is bepaald. Een andere optie is dat de eigenaar een volmacht geeft aan de huurder.
Heb je als huurder stemrecht op een VvE-vergadering?
Nee, als huurder heb je geen stemrecht op een VvE-vergadering. Stemrechten op een VvE-vergadering zijn voorbehouden aan de eigenaren van de appartementsrechten. Wat wel mogelijk is, is dat de eigenaar een huurder een volmacht geeft om namens hem te stemmen op de vergadering. De modelreglementen bepalen dat iedere eigenaar bevoegd is om een volmacht te geven. Dit betekent dat de gevolmachtigde de vergadering bij kan wonen, het woord kan voeren en het stemrecht kan uitoefenen. Deze volmacht kan ook beperkt worden gegeven en/of samengaan met steminstructies.
Is de huurder verplicht de VvE-bijdrages te betalen?
Nee. De huurder is niet verplicht om VvE-bijdrages te betalen. De betalingen aan de VvE zijn eigenaarslasten. Een huurder kan wel vrijwillig de VvE-bijdrage betalen. Het komt weleens voor dat een huurder afspraken maakt met de verhuurder en dat op basis daarvan de VvE-bijdrage door de huurder wordt betaald. De wet biedt deze mogelijkheid ook. Artikel 6:30 BW bepaalt dat een verbintenis ook door een ander kan worden nagekomen.
In de uitspraak van de rechtbank Amsterdam d.d. 9 augustus 2024, ECLI:NL:RBAMS:2024:5022, kwam een zaak aan de orde waarbij de huurder zich op het standpunt stelde dat hij helemaal niet wist dat hij niet hoefde te betalen. De VvE deed een beroep op artikel 6:30 BW. Tevergeefs, want de rechter oordeelde: “Voor een geslaagd beroep op artikel 6:30 BW is het van belang dat [eiser] wist dat de bijdragen eigenaarslasten zijn en daarnaast dat hij er – desondanks – bewust voor heeft gekozen om de bijdragen te betalen ten behoeve van de eigenaren. De stelplicht en bewijslast rusten hierbij op de VvE.”