De wetgever is niet heel uitgebreid geweest met het voorschrijven van bepalingen die in de splitsingsakte verplicht moeten worden opgenomen. Artikel 5:111 BW bepaalt dat in de splitsingsakte moet zijn opgenomen:

• De vermelding van de plaats van het gebouw of de grond;
• Indien de aandelen die door de splitsing zijn ontstaan niet gelijk zijn, dient dit in de splitsingsakte te worden vermeld. Dit noemen wij de breukdelen (5:113 lid 1 BW). Indien er niets in de splitsingsakte is geregeld, dan zijn de breukdelen gelijk. In de praktijk levert dit nog weleens problemen op. Het komt vrij vaak voor dat er in de vergadering afspraken worden gemaakt die op dit punt afwijken van de splitsingsakte. Dat levert doorgaans een nietig besluit op. Let op: het belang van de breukdelen is vrij beperkt. In de splitsingsakte kunnen afspraken worden neergelegd over aan welke kosten moet worden bijgedragen en het aandeel daarin. Hetzelfde geldt voor de stemrechten. Ook daarvoor kunnen aparte bepalingen in de splitsingsakte worden neergelegd.
• Een omschrijving van de privégedeelten. Uit artikel 5:111 BW volgt dat de splitsingsakte nauwkeurig moet omschrijven wat de privégedeelten zijn. De akte moet vervolgens ook beschrijven welk privégedeelte bij welk appartementsrecht hoort. Ook hier gaat het in de praktijk nog weleens fout. Bekend is de situatie dat er bijvoorbeeld al jarenlang een gemeenschappelijke ruimte als privégedeelte wordt gebruikt. Denk daarbij ook bijvoorbeeld aan dakterrassen. Het dak is gemeenschappelijk, maar een gedeelte van het dak is exclusief in gebruik genomen. Dat kan, afhankelijk van de gemaakte afspraken, strijd met de splitsingsakte opleveren. In een dergelijke situatie is het vaak aan te raden om als VvE een gebruikersovereenkomst op te stellen met daarin afspraken over bijvoorbeeld de tijdelijkheid van het gebruik, de risicoverdeling, het onderhoud, etc. Dit luistert vrij nauw en het verdient aanbeveling om hier de hulp van een professional bij in te schakelen. De ligging van de privégedeelten wordt aangegeven op de splitsingstekening (5:109 lid 2 BW). Op de splitsingstekening wordt ook vaak zichtbaar in hoeverre de voordeur, de kozijnen, de ramen behoren tot het privégedeelte. Dit laatste is wel van belang, omdat dit ook bepaalt voor wiens rekening het onderhoud daarvan komt. Uiteraard moet er dan nog wel in de splitsingsakte gekeken worden. Het is mogelijk dat daar een andere kostenverdeling plaatsvindt.
• Uit artikel 5:111 BW vloeit voort dat van de appartementsrechten de kadastrale aanduiding en de eigenaar daarvan wordt vermeld. Dit laatste is uiteraard van beperkt belang. Bij de eerste verkoop is deze lijst niet meer actueel.
• Een reglement. In de regel zal dit de vermelding van een modelreglement zijn dat in de openbare registers is ingeschreven. Vanaf 1973 zijn er door de KNB (notarissen) modelreglementen opgesteld. In de loop der jaren is dit modelreglement aangepast aan de vereisten van de nieuwe tijd. We kennen de modelreglementen 1973, 1983, 1992, 2006 en 2017. Daarbij kennen we ook nog een tweetal ondersplitsingsreglementen. De laatste is opgesteld in 2018. Een notaris is niet verplicht om een modelreglement te hanteren. Gebruikelijk is het echter wel. Hoe dit model vervolgens in de splitsingsakte wordt verwerkt, verschilt van notaris tot notaris. De ene notaris volstaat met het vermelden van de afwijkingen. De andere notaris geeft het reglement in zijn geheel weer. De verschillende modelreglementen vind je hier.
• Uit het splitsingsreglement moet je kunnen opmaken welke schulden en kosten voor de gezamenlijke appartementseigenaren komen. De ratio daarachter is duidelijk. Als men een appartementsrecht koopt, dan dient men ook te weten wat voor financiele verplichtingen daarbij komen. Het uitgangspunt is dat eigenaren gelijk bijdragen, tenzij in het reglement daarover iets anders is opgenomen. Door de VvE gemaakte kosten kunnen alleen rechtsgeldig worden doorbelast indien dit uit het reglement of de wet voortvloeit. De hoofdregel is dus ook dat andere doorbelaste kosten niet verschuldigd zijn. Veel besturen hebben dat niet op hun netvlies staan, met als resultaat dat regelmatig de rechter een op dit punt in strijd met de splitsingsakte genomen besluit nietig verklaart. Zelfs als dit al jaren en jaren de gangbare praktijk, zal niet snel worden aangenomen dat de VvE daarmee door kan gaan. Een voorbeeld daarvan is te lezen in ECLI:NL:GHAMS:2017 van het Gerechtshof Amsterdam d.d. 28-02-2017. Het Hof overweegt “Het feit dat de fout in de splitsingsakte pas na 15 jaar is aangekaart levert geen rechtsverwerking op, ook al kon de fout toen niet meer worden hersteld vanwege de bescherming van de nieuwe kopers die op de inhoud van de ingeschreven akte hebben vertrouwd.” Het probleem is vaak dat een regeling in de splitsingsakte/reglement ontbreekt of als onrechtvaardig wordt beschouwd. De vergadering besluit dan om dit te gaan veranderen, maar komt er al snel achter dat het wijzigen van de akte hoge kosten met zich meebrengt. Dan wordt er vaak besloten om de akte maar niet te wijzigen. Dat gaat dus goed, zolang het goed gaat… Op grond van artikel 5:113 lid BW kan in de splitsingsakte een verdeelsleutel van de kosten worden opgenomen. In de praktijk gebeurt dit ook vaak. Bijvoorbeeld een verdeelsleutel op basis van het oppervlakte van de privégedeelten. Ook kan er bijvoorbeeld een bepaling worden opgenomen dat bepaalde appartementsrechten niet bijdragen aan bijvoorbeeld het onderhoud van de lift. Let op: dit laatste betekent niet altijd dat een eigenaar moet meebetalen als de lift wordt vervangen. Dat zal volledig afhangen van de formulering in de akte en de vraag bijvoorbeeld of de lift als gemeenschappelijk is aangemerkt.
• Onmogelijkheid geldleningen. Sinds 1 januari 2018 volgt uit artikel 5:126 lid 4 BW dat een VvE geldleningen mag aangaan, tenzij het splitsingsreglement dit uitsluit.
• Exploitierekening. Uit artikel 5:112 lid 1 aanhef en onder C BW volgt dat het splitsingsreglement een regeling dient te hebben voor de jaarlijkse exploitatierekening.
• Gebruik, beheer en onderhoud gemeenschappelijke gedeelten. Ook hier dient het splitsingsreglement een regeling voor te hebben. De wet schrijft niet voor hoe gedetailleerd het moet zijn en laat ruimte om via het huishoudelijk reglement nadere regels te stellen. Deze nadere regels (5:128 BW) mogen dan uiteraard niet in strijd zijn met het splitsingsreglement.
• Verzekeringen. Het splitsingsreglement moet bepalen door wie en waartegen het gebouw is verzekerd.
• De hiervoor genoemde punten zijn verplicht. Hierna nog een aantal zaken die je tegen kan komen in de akte.
• Verplicht lidmaatschap van een andere vereniging. Soms bestaat de behoefte aan een extra vereniging die de belangen van een specifieke groep leden behartigt. Het klassieke voorbeeld daarbij is de winkeliersvereniging. De wetgever heeft het mogelijk gemaakt